«ο σιωπών δοκεί συναινείν», qui tacet consentire videtur (όπoιoς σιωπά φαίνεται ότι συναινεί)

ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟ ΓΡΑΦΕΙΟ
Ιωάννης ΒΡΥΖΑΣ
δικηγόρος - Δρ Νομικής - ΔΜΣ Ποινικού Δικαίου
Βασ. Ηρακλείου 37-39
τηλ. 2310-238435 κιν. 6977-813733
Ε-mail : vryzas-1@otenet.gr
546 24 Θεσσαλονίκη

Κυριακή, 7 Δεκεμβρίου 2014

Ακίνητα: Αντικειμενική 1000άδες Εμπορική αξία ) !!!

Με πτώση έως και 80% αναμένεται να «κλείσουν» οι μεταβιβάσεις ακινήτων το 2014 σε σχέση με το 2009, σύμφωνα με τα στοιχεία των εφοριών της Θεσσαλονίκης

Αριστοτέλους όπως... Μανχάταν


Απλησίαστες αντικειμενικές αξίες αλλά ελκυστ
ικές... εμπορικές τιμές καταγράφονται τα τελευταία χρόνια στα ακίνητα του πολεοδομικού συγκροτήματος της Θεσσαλονίκης.
Οι αντικειμενικές εμφανίζονται φουσκωμένες κατά 50% σε σχέση με τις τρέχουσες τιμές των εμπορικών καταστημάτων, ενώ αντίστοιχη μείωση έως και 60% καταγράφουν οι τιμές πώλησης σπιτιών σύμφωνα με τον πρόεδρο του Παρατηρητηρίου Ακινήτων του Επαγγελματικού Επιμελητηρίου Θεσσαλονίκης και μέλος του Πειθαρχικού Συμβουλίου Μεσιτών Κώστα Γεωργάκο. Η «ψαλίδα» ανοίγει ιδιαίτερα στα ακριβά ακίνητα όπου οι εμπορικές σημειώνουν και τη μεγαλύτερη μείωση όπως στο Πανόραμα, την Πυλαία και τη Θέρμη, ενώ γενναία αναπροσαρμογή των τιμών απαιτείται και σε όλο το ιστορικό κέντρο της πόλης, καθώς τα ακίνητα έχασαν την εμπορικότητά τους τόσο λόγω της κρίσης όσο και άλλων αστάθμητων παραγόντων (π.χ. λαμαρίνες μετρό
μπροστά στις βιτρίνες καταστημάτων).
Την ίδια ώρα ούτε και η εφαρμογή του «πόθεν έσχες» επί των εμπορικών τιμών των ακινήτων έφερε τα αναμενόμενα αποτελέσματα σύμφωνα με τους συμβολαιογράφους, μένοντας και φέτος ο κλάδος της κτηματαγοράς «εκτός συναλλαγής». Ενδεικτικό είναι ότι μέχρι σήμερα σε κεντρική εφορία της πόλης έχουν πραγματοποιηθεί μόλις 365 μεταβιβάσεις ακινήτων, όταν ως το 2009 μόνο στη συγκεκριμένη ΔΟΥ άλλαζαν χέρια κάθε χρόνο 2.500 ακίνητα. Εξαίρεση αποτελούν τα μικρά ακίνητα στα οποία καταγράφεται μια σχετική κινητικότητα με τη μέθοδο της ανακατασκευής και μεταπώλησής τους. Ενδιαφέρον αλλά περιορισμένο υπάρχει το τελευταίο διάστημα και από Βαλκάνιους οι οποίοι αναζητούν φθηνά ακίνητα που δεν ξεπερνούν τις 50.000 ευρώ στις περιοχές της Αγίας Τριάδας, της Περαίας και των Νέων Επιβατών.
Η Αριστοτέλους
Εφάμιλλη του... Μανχάταν αλλά και πολυσύχναστων δρόμων του... Παρισιού και του... Μιλάνου είναι η αντικειμενική αξία του κεντρικότερου άξονα της πόλης, της πλατείας Αριστοτέλους, όχι όμως και η εμπορική του αξία, η οποία παρουσιάζει πτώση ώς και 50% λόγω της κρίσης, παρατηρούν παράγοντες της κτηματαγοράς, θέλοντας να δείξουν το μέγεθος της στρέβλωσης αλλά και των πλασματικών τιμών που υπάρχουν. Στα ύψη παραμένει και ο συντελεστής εμπορικότητας καταστημάτων όπως στην Εγνατία, παρά το γεγονός ότι πολλές βιτρίνες κατά μήκος του δρόμου έχουν μόνιμη θέα τα τελευταία 7-8 χρόνια τις λαμαρίνες του μετρό. «Κόκκινο» χτυπά ο συντελεστής εμπορικότητας και σε άλλες περιοχές του κέντρου, όπως στην οδό Συγγρού όπου τη δεκαετία του '80 χτυπούσε η καρδιά του βιοτεχνικού κόσμου της Βόρειας Ελλάδας. Σήμερα τα περισσότερα καταστήματα παραμένουν κλειστά για περισσότερο από 4 χρόνια.
«Για ποιους συντελεστές εμπορικότητας μιλάμε;» αναρωτιέται ο κ. Γεωργάκος και προσθέτει: «Οποιος γυρνάει στους δρόμους το καταλαβαίνει». Σε ψαλίδι 50% περίπου στις αντικειμενικές αξίες εμπορικών ακινήτων και κούρεμα από 20% ώς 60% στις κατοικίες εκτιμά ο ίδιος ότι θα πρέπει να προχωρήσει η κυβέρνηση. «Εχουμε πάει από το ένα άκρο στο άλλο άκρο και αυτό είναι βαθύτερο άκρο. Παλιότερα η εμπορική αξία για κάποιο ακίνητο ήταν, για παράδειγμα, 200.000 ευρώ, η αντικειμενική 120.000-150.000, τώρα η εμπορική αξία είναι 100.000 ευρώ, ενώ η αντικειμενική είναι 200.000», παρατηρεί.
Αντικειμενικές αξίες για ρεκόρ… Γκίνες
Ενδεικτικά, μειωμένες από 20% ώς 60% είναι οι τιμές των ακινήτων σε περιφερειακούς δήμους της Θεσσαλονίκης όπως στο Κορδελιό, τον Εύοσμο, την Μενεμένη και τη Σταυρούπολη σύμφωνα με το παρατηρητήριο ακινήτων του Επαγγελματικού Επιμελητηρίου Θεσσαλονίκης. Στις δυτικές συνοικίες οι τιμές κυμαίνονται από 600 έως 1.000 ευρώ, ενώ οι αντικειμενικές φθάνουν τα 1.350 ευρώ. Μειωμένες έως και 30% είναι οι τιμές στην Περαία. Εκεί οι αντικειμενικές κυμαίνονται από 900 έως 1.450 ευρώ, ενώ οι εμπορικές από 500 μέχρι 1.000 ευρώ. Κάτω από τα 1.500 ευρώ πρέπει να πέσουν οι αντικειμενικές αξίες στην Αγγελάκη, την Βενιζέλου, την Αγία Σοφίας, τη Βογατσικού, την Ερμού, τη Στρατηγού Καλάρη, την Κούσκουρα, την Παύλου Μελά, την Μητροπόλεως και την Παλαιών Πατρών Γερμανού για να πλησιάσουν τις πραγματικές τιμές. Σε όλους τους παραπάνω εμπορικούς δρόμους οι αντικειμενικές είναι παγωμένες στα 2.200 ευρώ. «Οι τιμές αυτές δεν υπάρχουν σήμερα», τονίζει ο πρόεδρος του Παρατηρητηρίου Ακινήτων του Επαγγελματικού Επιμελητηρίου. Χάσμα 50% μεταξύ αντικειμενικής και εμπορικής αξίας προκύπτει και σε ακίνητα επί των οδών Βασιλέως Ηρακλείου, Δωδεκανήσου, Ιωνος Δραγούμη. Πρόκειται κυρίως για ανοίκιαστους γραφειακούς χώρους οι οποίοι παραμένουν τα τελευταία πέντε χρόνια της κρίσης στα αζήτητα και διατίθενται προς πώληση κάτω από 1.000 ευρώ το τετραγωνικό.
Το πρόβλημα των δυσβάσταχτων αντικειμενικών διογκώνεται ακόμη περισσότερο στις ακριβές περιοχές της Θεσσαλονίκης όπου οι τιμές είχαν εκτιναχθεί το προηγούμενο διάστημα και σήμερα είναι σε ελεύθερη πτώση, όπως στο Πανόραμα, την Πυλαία και τη Θέρμη. Ενδεικτικά, στα 600 ευρώ το τετραγωνικό υπολογίζεται η διαφορά μεταξύ της αντικειμενικής με την εμπορική αξία πώλησης στη Θέρμη. Η αντικειμενική στη Θέρμη προσεγγίζει τα 1.400 ευρώ, ενώ η πλειοψηφία των αγοραπωλησιών κυμαίνεται στα 800 ευρώ. Απόκλιση 45% έχουν οι αξίες στο Πανόραμα και την Πυλαία: Οι εμπορικές κινούνται από 1.000 έως 2.000 ευρώ, ενώ οι αντικειμενικές από 2.500 έως και 3.650 ευρώ. Αντίστοιχα στην Πυλαία οι τιμές κυμαίνονται από 1.000 έως 1.500 ευρώ και οι αντικειμενικές από 1.450 έως 2.800 ευρώ. Περίπου 35% κάτω από την αντικειμενική αξία πουλιούνται μεσοσταθμικά τα ακίνητα στη Λεωφόρο Νίκης. Εκεί η αντικειμενική φθάνει τις 4.600 ευρώ, ενώ οι λιγοστές πράξεις που γίνονται κλείνουν στα 3.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Αντίστοιχη είναι η εικόνα και στον άξονα της Αριστοτέλους.
Μπροστά στο αλαλούμ που προκαλούν οι αξίες των ακινήτων το Συμβούλιο της Επικρατείας ζήτησε την αναπροσαρμογή και την ευθυγράμμισή τους με τις τρέχουσες τιμές εντός 6 μηνών. Κάτι τέτοιο ωστόσο είναι ανέφικτο, δεδομένου ότι και η αρμόδια επιτροπή του υπουργείου δεν μπορεί να υποστηρίξει επιστημονικά την προσαρμογή των τιμών στα σημερινά επίπεδα, καθώς σε πρώτη φάση θα πρέπει να αντληθούν στοιχεία απ’ όλη την επικράτεια προκειμένου να τροποποιηθούν 10.000 τιμές ζώνης που ισχύουν σε όλη την Ελλάδα.
Ενας άλλος λόγος είναι ότι οι περισσότεροι φόροι οι οποίοι σήμερα επιβάλλονται στα ακίνητα υπολογίζονται με βάση τις αντικειμενικές αξίες. Εφόσον, λοιπόν, η κυβέρνηση αποφάσιζε να μειωθούν οι αντικειμενικές αξίες, τα έσοδα του προϋπολογισμού θα ήταν σημαντικά μειωμένα σε σχέση με αυτά που έχουν συμφωνηθεί με τους πιστωτές της χώρας. Για παράδειγμα, μία μείωση της τάξεως του 30% μεσοσταθμικά θα οδηγούσε σε μείωση των εσόδων από τον ενιαίο φόρο ιδιοκτησίας ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) κατά 900 εκατ. ευρώ.
«Στα επιμελητήρια ο προσδιορισμός των αντικειμενικών αξιών»
«Το θέμα των αντικειμενικών αξιών είναι μια σύνθετη διαδικασία και δύσκολη γι' αυτούς του υπουργείου, μια εύκολη, όμως, διαδικασία γι' αυτούς που γνωρίζουν την αγορά. Γι' αυτό η ευθύνη των αντικειμενικών πρέπει να μεταβιβαστεί στα επιμελητήρια», προτείνει ο πρόεδρος του Παρατηρητηρίου Ακινήτων του Επαγγελματικού Επιμελητηρίου Θεσσαλονίκης Κώστας Γεωργάκος. Σύμφωνα με τον ίδιο, είναι αναγκαίο να συσταθεί από το επιμελητήριο μια επιτροπή με εμπειρογνώμονες η οποία θα συνεδριάζει κάθε δύο τρεις μήνες συλλέγοντας στοιχεία από μεσίτες, προκειμένου να δημιουργηθεί μια βάση δεδομένων η οποία θα ανανεώνεται συνεχώς. Οπως παίρνει κάποιος ενεργειακό πιστοποιητικό όταν κάνει ένα συμβόλαιο, η συγκεκριμένη επιτροπή θα συνεδριάζει για να εξετάζει το ακίνητο και θα χορηγεί πιστοποιητικό εκτίμησης αντικειμενικής αξίας η οποία και θα αναγράφεται στη συνέχεια στο συμβόλαιο. «Μόνο τότε η λέξη αντικειμενική αξία θα απεικονίζει την πραγματικότητα και την τρέχουσα τιμή», εξηγεί ο κ. Γεωργάκος.
Προβληματισμός για την κατάσταση στην κτηματαγορά επικρατεί και μεταξύ των συμβολαιογράφων της Θεσσαλονίκης, οι οποίοι βλέπουν πως ούτε η πολυαναμενόμενη εφαρμογή του «πόθεν έσχες» επί των εμπορικών τιμών των ακινήτων απέδωσε μέχρι στιγμής. Ακόμη και τα συμβόλαια που ήταν... στοκαρισμένα στα συμβολαιογραφικά γραφεία για περισσότερο από 5 μήνες και είχαν κολλήσει λόγω «πόθεν έσχες» δεν προχώρησαν. Αρκετά από αυτά «χάθηκαν», καθώς άλλαξαν... γνώμη οι ενδιαφερόμενοι.
Διστάζουν...
«Ο κόσμος είναι διστακτικός και δεν προχωράει πλέον σε αγοραπωλησίες εύκολα ενώ μένει να λυθούν και άλλα ζητήματα για να ανακάμψει η κτηματαγορά. Το ασταθές φορολογικό καθεστώς, οι ασάφειες του ΕΝΦΙΑ αλλά και ο φόρος υπεραξίας λειτουργούν αποτρεπτικά», σημειώνει η γενική γραμματέας του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Εφετείου Θεσσαλονίκης Αικατερίνη Καρακάση.
Σταθερά χρονοβόρα παρά την κρίση και το μειωμένο αριθμό συναλλαγών παραμένει η διαδικασία ολοκλήρωσης μιας συμβολαιογραφικής πράξης. Απαιτούνται το λιγότερο περίπου 15 πιστοποιητικά τα οποία για να συγκεντρωθούν από τους ενδιαφερόμενους χρειάζεται κατά μέσο όρο από 3-4 βδομάδες μέχρι και 2-3 μήνες.
Αυτό οφείλεται στην πολυπλοκότητα του νομοθετικού συστήματος εξηγεί η κ. Καρακάση. «Τα δικαιολογητικά που απαιτούνται δεν εκδίδονται εύκολα από τις υπηρεσίες. Ωστόσο αυτό έχει να κάνει και με την αδυναμία του συστήματος να ελέγξει τους εκάστοτε ενδιαφερόμενους, φορτώνοντάς το κάθε φορά αυτό στους συμβολαιογράφους. Οι συμβολαιογράφοι δεν έχουν πρόβλημα να το κάνουν, αρκεί να γίνεται ηλεκτρονικά», ξεκαθαρίζει η κ. Καρακάση.

«Αφήστε το ακίνητο ήσυχο»

Συνδυαστικές κινήσεις και όχι τροπολογίες και νομοσχέδια -πυροτεχνήματα που τραυματίζουν τα ακίνητα θα πρέπει να γίνουν για να ξαναπάρει μπροστά η κτηματαγορά. Σε αυτό συμφωνούν οι περισσότεροι παράγοντες της αγοράς, οι οποίοι την βλέπουν τα τελευταία χρόνια να καταρρέει. «Η αγορά ακινήτων δεν κατέρρευσε από ένα νόμο ή από μια πράξη, κατέρρευσε από πολλά γεγονότα που το ένα μετά το άλλο έριξαν το αεροσκάφος που λέγεται κτηματαγορά», παρατηρεί ο πρόεδρος του Παρατηρητηρίου Ακινήτων του Επαγγελματικού Επιμελητηρίου Θεσσαλονίκης και μέλος του Πειθαρχικού Συμβουλίου Μεσιτών Κώστας Γεωργάκος και συμπληρώνει: «Tο αβέβαιο κλίμα και η πολιτικοοικονομική αστάθεια επιδρούν αρνητικά στην επιχειρηματικότητα και ως συνέπεια και στην κτηματαγορά. Οταν λένε ότι θα μπει στις 100 δόσεις ο ΕΝΦΙΑ και μέχρι το μεσημέρι έχει αλλάξει η απόφαση, αυτά τα ήξεις-αφήξεις δημιουργούν αβεβαιότητα. Και αυτός που έχει τη διάθεση να αγοράσει φοβάται».
Από την άλλη πλευρά, όπως έχει επισημάνει η ΠΟΜΙΔΑ, οι τρεις ουσιαστικές παράμετροι τις οποίες οφείλει να διορθώσει η Πολιτεία είναι:
-πρώτον, ο φόρος να ανταποκρίνεται στη φοροδοτική ικανότητα των πολιτών ώστε να είναι συνταγματικός,
-δεύτερον, να κατανέμει ισότιμα τα βάρη χωρίς να αδικεί καμία ομάδα πολιτών (εν προκειμένω να μην επιβαρύνει την αστική ιδιοκτησία προς όφελος των αγροτικών ακινήτων) και,
-τρίτον, να μην καταστρέφει την οικονομία και την κτηματαγορά.

ΤΟΥ ΤΙΜΟΥ ΦΑΚΑΛΗ
timosfakalis@gmail.com / Δημοσιεύτηκε: Παρασκευή, 5 Δεκεμβρίου 2014